Wij krijgen vaak vragen van architecten wat de wettelijke bepalingen zijn rond de oplevering van een bouwproject en hoe de architect hiermee moet omgaan ten aanzien van zijn of haar bouwheer. Hierbij willen wij dan ook kort enkele belangrijke punten aanhalen.
De oplevering is iets tussen de aannemer(s) en de bouwheer.
Het opleveren van de werken is een verbintenis van de aannemer die de voltooide werken ‘levert’ aan de bouwheer. De werken moeten gebruiksklaar en veilig zijn. M.a.w. als de vergunningsplichtige werken voltooid zijn en ook alles wat te maken heeft met veiligheidsproblematiek (zoals bijvoorbeeld brandveiligheid) is afgewerkt, kunnen de werken worden opgeleverd. De werken worden door de aannemer ter beschikking gesteld aan de bouwheer die vaststelt dat de werken zijn voltooid. Indien een woning geschikt is voor het gebruik waartoe het bestemd is, kan de bouwheer verhuizen. Het is dus niet de taak van de architect om de werken van de aannemer in ontvangst te nemen en te aanvaarden. Als architect dient u de bouwheer hierin wel bij te staan indien de bouwheer dit vraagt. Het proces verbaal van oplevering opgemaakt door de aannemer, wordt vaak mee ondertekend door de architect. Hierbij tekent de architect best enkel met de melding “voor kennisname”.
Een dubbele oplevering (voorlopige en definitieve) is niet verplicht.
Het Burgerlijk Wetboek maakt geen onderscheid tussen de voorlopige en definitieve oplevering. In de praktijk vindt er wel vaak een dubbele oplevering plaats gezien er enige tijd en gebruik nodig is vooraleer mogelijke gebreken zichtbaar worden en de bouwheer de uitvoering heeft kunnen controleren. Een uitzondering daarop is de Woningbouwwet (Wet Breyne) en Overheidsopdrachten waar dit wel verplicht is.
Een voorlopige oplevering gaat niet noodzakelijk gepaard met de volledige goedkeuring of aanvaarding van de werken.
Het kan zijn dat er bij de voorlopige oplevering nog enkele opmerkingen over de werken zijn van de bouwheer die, in overeenkomst met de aannemer,
nog uitgevoerd of aangepast moeten worden. Het is wel perfect mogelijk dat partijen overeenkomen dat de voorlopige oplevering de aanvaarding van de
werken inhoudt. Meestal wordt dit ook zo gedaan. Als de werken worden goedgekeurd, wordt de aannemer ontslaan van zijn contractuele aansprakelijkheid voor de uitgevoerde werken, met uitzondering van de lichte verborgen gebreken en stabiliteitsbedreigende gebreken (art. 1792 en 2270 BW).
Het aanvaarden van de werken uitgevoerd door de aannemer staat los van de opdracht van de architect die ook moet aanvaard worden door de bouwheer.
Wij raden steeds aan dat een clausule wordt opgenomen in de architectenovereenkomst dat samen met een uitdrukkelijke aanvaarding van de werken uitgevoerd door de aannemer, de opdracht van de architect tevens expliciet wordt aanvaard. In een enige werfpolis is standaard voorzien dat dekking wordt verleend tot tien jaar na de voorlopige oplevering. Zoals hierboven werd aangehaald, wordt in de meeste architectencontracten bepaald dat de voorlopige oplevering ook geldt als goedkeuring van de werken door de bouwheer en als aanvangsdatum van de tienjarige aansprakelijkheidsperiode. Het is immers te vermijden dat de aansprakelijkheid van andere partijen wel al beëindigd is (omdat in hun overeenkomsten normaliter wel zal voorzien zijn dat de tienjarige aansprakelijkheid aanvangt bij de voorlopige oplevering), waar u als architect als enige nog zou kunnen aangesproken worden.
Een voorlopige en/of definitieve oplevering is niet onderworpen aan bepaalde vormvereisten. Dit kan zowel schriftelijk als mondeling.
Indien er niet schriftelijk werd bepaald hoe de oplevering gebeurt, wordt aan de hand van de omstandigheden afgeleid of er al dan niet een oplevering en aanvaarding is gebeurd. Bijvoorbeeld wordt door de aannemer aan de bouwheer gemeld dat de werken voltooid zijn en de sleutels worden overhandigd. Of een ander voorbeeld : de volledige aannemingsprijs wordt betaald zonder voorbehoud. Een schriftelijk en ondertekend document is echter altijd te verkiezen als bewijs. Meestal wordt een rondgang gehouden in aanwezigheid van de aannemer, bouwheer en architect en wordt hierna een proces-verbaal van voorlopige oplevering opgemaakt met de vermelding dat het gebouw in gebruik wordt genomen (op datum) en de voorlopige oplevering wordt aanvaard, onder voorbehoud van alle zaken die nog moeten afgewerkt worden. Belangrijk is een correcte en precieze omschrijving van eventuele gebreken en/of op te lossen restpunten. In het proces-verbaal van oplevering kan best ook een termijn worden vermeld waarbinnen de nog uit te voeren werken moeten gebeuren door de aannemers. De bouwheer kan hierop aandringen bij de aannemer(s). Ook een eventuele definitieve oplevering is niet aan vormvereisten onderworpen.
